Casos
Caso real: cliente argentino, ROI del 22% en 18 meses en Brickell
Cómo estructuramos la compra de un 1-bed en Smart Brickell para un inversor que buscaba dolarizar y generar yield. Números reales: precio, fees, ADR, ocupación y exit projection.
En este informe abrimos los números completos de un caso reciente: un cliente argentino, profesional independiente de 42 años, con un objetivo doble: dolarizar parte de su patrimonio y generar un yield mensual en USD que cubriera el OPEX y dejara excedente. El presupuesto era USD 700K total. Salió con un 1-bed + den en Smart Brickell, hoy generando 22% de ROI total a 18 meses entre cash-flow y plusvalía.
Brief inicial del cliente
Diego (nombre cambiado) llegó referido por un cliente previo. Quería comprar 'algo en Brickell que rente'. Después de la conversación inicial, traducimos el brief a tres requisitos técnicos: (1) edificio con licencia explícita de short-term rental para Airbnb legal, (2) ticket bajo USD 750K all-in para preservar diversificación, (3) yield mensual neto positivo desde el día uno post-cierre. El presupuesto cerrado: USD 700K.
Selección del activo: por qué Smart Brickell
Pre-seleccionamos tres edificios: Smart Brickell, YotelPad y district 225. Comparamos por ADR histórico, ocupación, fee de building program, vacancy en LTR y exit liquidity. Smart Brickell ganó por: ADR estable USD 280–340, ocupación 82–86%, fee de building program de 18%, ubicación walkable a Brickell City Centre y track record de cierres por encima de USD 1.000/sqft en resale.
Estructura de la compra
Constituimos LLC de Florida en 11 días con abogado especializado (USD 2.200 todo incluido). Abrimos cuenta en banco privado en Miami y estructuramos pago cash. El precio negociado fue USD 685K para una unidad de 1-bed + den de 720 sqft con vista lateral al skyline. Cerramos en 38 días desde firma de reserva, con closing costs de USD 19.400 (2,83%).
$685,000
Precio de compra
$312
ADR promedio 18 meses
84%
Ocupación promedio
22%
ROI total 18 meses
Operación: 18 meses de números
Activamos la unidad en building program. Resultado promedio mensual: 25 noches ocupadas a ADR de USD 312 = USD 7.800 gross. Después de fee de building program (18%), cleaning, OTA fees y management: USD 5.200 net mensual. OPEX (HOA USD 980, tax prorrateado USD 1.180, seguro USD 65) = USD 2.225/mes. Cash-flow neto promedio: USD 2.975/mes = USD 35.700/año = 5,2% cap rate sobre precio total con cierre.
Plusvalía implícita
Comparables al cierre del mes 18: dos unidades equivalentes en el mismo edificio se vendieron a USD 815K y USD 838K. Valuación conservadora: USD 800K. Plusvalía no realizada: USD 115K = 16,8% sobre precio de compra. Sumado al cash-flow acumulado de USD 53.550 (18 meses), el ROI total es 24,6%; ajustado por OPEX y depreciación contable cierra en 22% real reportable.
- Precio compra: USD 685.000 (mes 0).
- Cash-flow neto acumulado 18 meses: USD 53.550.
- Valuación conservadora mes 18: USD 800.000.
- Plusvalía no realizada: USD 115.000.
- ROI total: 22% (24,6% bruto antes de depreciación).
Lecciones del caso
Tres aprendizajes que repetimos cada vez que asesoramos un caso similar: (1) la diferencia entre un edificio licenciado y uno no licenciado puede ser de 4–5 puntos de cap rate — vale la pena pagar el premium del edificio correcto; (2) el building program con fee del 18% es más rentable que tercerizar a Airbnb manager externo cuando se ajustan las cuentas finales; (3) el exit a 24–36 meses está siendo soportado por demanda de end-users locales que entran al mercado a buscar yield, lo cual mantiene la liquidez del activo.
"El caso de Diego no es excepcional. Es lo que pasa cuando se elige el edificio correcto, se estructura desde día uno y se opera la unidad con disciplina. Lo replicamos cada mes con clientes nuevos."
¿Es replicable hoy en 2026?
Sí, con matices. Smart Brickell sigue activa y con inventario ocasional en resale. YotelPad y district 225 ofrecen perfiles similares. La ventana actual del ciclo es incluso mejor que en 2024 porque hay más inventario disponible y mejores condiciones de negociación, especialmente en segundas fases. El ticket equivalente hoy es USD 720–760K para la misma calidad de unidad — la apreciación está incluida en el ticket de entrada, pero el cap rate y el upside siguen intactos.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
¿Qué ROI se puede esperar invirtiendo en Brickell?
Una unidad bien elegida en edificio licenciado para STR genera 5–6% cap rate de cash-flow más 8–11% de plusvalía anual histórica, sumando ROI total esperado del 13–17% anual. En ciclos favorables como 2024–2026, casos reales han alcanzado 22% en 18 meses.
¿Cuánto cuesta un 1-bed en Smart Brickell hoy?
Entre USD 720.000 y USD 780.000 para 700–750 sqft con vista lateral. Penthouses y unidades con vista directa al skyline superan USD 1.000.000.
¿Cuál es el ADR promedio de un 1-bed en Brickell para Airbnb?
USD 280–340 según vista, piso, ubicación y temporada. Ocupación promedio en edificios licenciados: 78–86%.
¿El building program rinde más que un manager externo?
En la mayoría de los casos sí. El fee de 18% del building program incluye marketing, cleaning, check-in, mantenimiento y reposición. Un manager externo cobra 22–28% y deja al propietario coordinando proveedores adicionales.
¿Cuánto cash-flow neto deja un 1-bed en Smart Brickell?
Aproximadamente USD 2.500–3.200 mensuales después de HOA, taxes, seguro y management, basado en operación real con ocupación del 82–86% y ADR de USD 290–330.
¿Cómo se sale del activo en 24–36 meses?
El exit en Brickell es líquido: comparables transactados activos en el mismo edificio, demanda de end-users locales y de inversores secundarios. Un activo bien comprado se vende en 60–120 días con realtor especializado.
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