Cómo invertir en Miami siendo extranjero: guía completa 2026

Comprar una propiedad en Miami siendo extranjero no es complicado, pero sí tiene reglas. Cada año asesoramos a más de un centenar de inversionistas latinoamericanos y europeos que dan su primer paso en Estados Unidos, y la mayoría llega con la misma duda: '¿necesito visa, SSN o crédito americano para comprar?'. La respuesta corta es no. La respuesta larga es esta guía.

Paso 1: estructura de compra (a tu nombre vs LLC)

La primera decisión es cómo titulas la propiedad. Comprar a nombre personal es más simple, pero te expone a impuesto sucesorio (estate tax) que en EE. UU. para extranjeros aplica desde apenas USD 60.000 con tasas hasta del 40%. La estructura recomendada para la mayoría de extranjeros es una LLC de Florida (idealmente bajo una corporación extranjera): protege de estate tax, ofrece privacidad, simplifica la sucesión y aísla responsabilidad civil. El costo de constitución es de USD 1.500–3.500 y los mantenimientos anuales rondan USD 600–1.200.

Paso 2: financiamiento foreign-national

Los principales bancos privados (City National, Banesco USA, Ocean Bank, BAC Florida, Sabadell) ofrecen mortgage para foreign nationals con 30–40% de enganche, sin necesidad de SSN ni historial crediticio en EE. UU. Las tasas en abril 2026 se mueven entre 7,2% y 8,1% a 30 años, con plazos de aprobación de 35–55 días. Documentación típica: pasaporte, comprobante de fondos (últimos 3 estados de cuenta), carta del banco de origen, comprobante de ingresos y referencias profesionales.

Paso 3: costos reales de cierre

Los closing costs en Miami para compras nuevas se mueven entre 2,5% y 4,5% del precio de compra. Incluyen: developer's fee (1–1,5%), title insurance (0,5–0,8%), recording fees, doc stamps (0,7% del monto financiado), inspections, attorney fees y reservas de HOA. Para compras de resale, el cuadro de cierre es similar pero con menos developer's fee y más inspecciones. Pedimos siempre el HUD-1 estimado antes de firmar reserva para que el comprador no tenga sorpresas.

Paso 4: FIRPTA y consecuencias al vender

Cuando un extranjero vende propiedad en EE. UU., el comprador retiene 15% del precio de venta como impuesto FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esa retención se recupera total o parcialmente al presentar la declaración de capital gains: si el inmueble apreció USD 200.000 y el extranjero pagó capital gains del 20%, recibe el reintegro neto. La estructura LLC + tax treaty del país de origen optimiza esta dinámica. Trabajamos con CPAs especializados que estructuran la operación desde día uno pensando en el exit.

Paso 5: costos de tenencia anuales

El cost of ownership anual en una propiedad nueva en Miami se compone de: HOA (USD 1,20–2,80 por sqft/mes en branded residences), property tax (1,9–2,3% del precio de compra al año), seguro (USD 0,4–0,9 por sqft/año), property management si rentas (8–12% del income), y cuota CDD si aplica (varía). Un departamento de 1.000 sqft en Brickell con HOA de USD 1.200/mes, tax de USD 14.000/año y seguro de USD 600/año tiene un OPEX anual de USD 29.000 antes de management.

• HOA: USD 1,20–2,80 por sqft/mes en torres premium.
• Property tax: 1,9–2,3% anual del precio de compra.
• Seguro hurricane: USD 0,4–0,9 por sqft/año.
• Property management (renta): 8–12% del income.

Paso 6: due diligence por edificio (lo que más se omite)

Un error frecuente del comprador extranjero es enamorarse del proyecto sin revisar el edificio. Cosas que verificamos siempre antes de firmar reserva: historial financiero del developer (entregas previas, reclamos, reservas), HOA reserve studies, política explícita de short-term rental, cláusulas de delivery delay, prohibiciones de uso (mascotas, alquileres temporales, modificaciones), assessment risk en torres con más de 10 años, y track record de servicio en branded. Esto es lo que diferencia una asesoría boutique de un agente transaccional.

"El comprador extranjero que estructura bien desde el principio (LLC, CPA, banca privada) ahorra entre 20.000 y 80.000 dólares en estate tax y sale con la operación 30% más limpia. Es una inversión que se paga sola."

Conclusión: el orden correcto

La secuencia recomendada es: (1) constituir LLC con abogado especializado, (2) abrir cuenta bancaria en EE. UU. y, si aplica, gestionar pre-aprobación foreign-national, (3) trabajar con asesor para identificar 2–3 opciones que cumplan tu tesis de inversión, (4) due diligence por edificio antes de reservar, (5) firmar reserva con cláusulas claras, (6) cerrar con CPA y attorney revisando el HUD-1, (7) optimizar tenencia y eventual exit. Hacemos este recorrido en 6–10 semanas con el inversionista en su país de origen — sin necesidad de viajar hasta el closing.